Handänderungssteuer: Infos, Berechnung & Ausnahmen

Was ist die Handänderungssteuer?

Die Handänderungssteuer ist eine Abgabe, die bei der Übertragung des Eigentums an einer Immobilie oder einem Grundstück anfällt. Der Begriff „Handänderung“ steht für den Wechsel des Eigentümers – sei es durch Verkauf, Schenkung, Erbgang oder andere Transaktionen. Diese Steuer wird in den meisten Kantonen der Schweiz erhoben, ist jedoch keine Bundessteuer.

Unterschied zur Grundstückgewinnsteuer

Während die Grundstückgewinnsteuer nur bei einem Verkaufsgewinn anfällt und vom Verkäufer gezahlt wird, ist die Handänderungssteuer unabhängig von Gewinn oder Verlust und wird in den meisten Fällen vom Käufer getragen.

Wer bezahlt die Handänderungssteuer?

In der Regel wird die Steuer vom Käufer getragen. Es gibt jedoch kantonale Unterschiede: In einigen Kantonen der Schweiz ist es üblich, dass die Steuer zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.

Die genaue Regelung kann je nach Kanton variieren, weshalb es ratsam ist, sich vor dem Kauf einer Immobilie über die lokalen Bestimmungen zu informieren. Eine klare Absprache zwischen den Parteien im Kaufvertrag sorgt zudem für Rechtssicherheit und vermeidet Missverständnisse.

Wo wird die Handänderungssteuer erhoben?

Die Steuer wird ausschliesslich von den Kantonen und Gemeinden erhoben. In einigen Kantonen gibt es diese Steuer jedoch nicht oder nur in Form einer Gebühr. Die Unterschiede zwischen den Kantonen sind erheblich – sowohl in der Höhe der Steuer als auch in den Details der Berechnung.

Kantone ohne Handänderungssteuer

In den Kantonen Zürich, Schwyz, Zug, Uri, Glarus und Schaffhausen wird keine Handänderungssteuer im klassischen Sinne erhoben. Hier fallen jedoch häufig Grundbuchgebühren oder Beurkundungsgebühren an, die teilweise ähnlich hoch sein können wie die Handänderungssteuer in anderen Kantonen.

Kantone mit Handänderungssteuer

Die meisten anderen Kantone erheben die Handänderungssteuer, allerdings in unterschiedlichen Höhen. Beispielsweise beträgt der Steuersatz in:

• Bern: 1,8 % des Kaufpreises (mit Ausnahmen für Hauptwohnsitze bis 800.000 CHF).
• Luzern: 1,5 % des Kaufpreises.
• Basel-Stadt: 3,0 % des Kaufpreises, mit einem reduzierten Satz von 1,5 % für bestimmte Selbstbewohnungsfälle.
• Waadt: 2,2 % des Kaufpreises, wobei Gemeinden bis zu 50 % Zuschlag erheben können.

Die Bandbreite der Steuersätze reicht von 1,0 % (z. B. in Nidwalden) bis hin zu 3,3 % (Neuenburg).

Wie wird die Handänderungssteuer berechnet?

Die Berechnung der Handänderungssteuer erfolgt in den meisten Fällen nach einer einfachen Formel:

Handänderungssteuer = Kaufpreis × Steuersatz

Bemessungsgrundlage

Die Grundlage für die Steuer ist in der Regel der Kaufpreis der Immobilie. In bestimmten Fällen, beispielsweise bei Schenkungen oder Verkäufen unter Marktwert, wird stattdessen der Verkehrswert oder der amtliche Steuerwert der Immobilie herangezogen.

Beispielrechnung

1. Kanton Luzern:
   Ein Käufer erwirbt eine Immobilie für 1.000.000 CHF. Der Steuersatz beträgt 1,5 %.
   Handänderungssteuer = 1.000.000 CHF × 1,5 % = 15.000 CHF
2. Kanton Bern (mit Steuerfreibetrag für Hauptwohnsitze):
   Eine Immobilie wird für 900.000 CHF gekauft, der Steuersatz beträgt 1,8 %.
   Auf die ersten 800.000 CHF fällt keine Steuer an, für die restlichen 100.000 CHF gilt der Steuersatz:
   Handänderungssteuer = 100.000 CHF × 1,8 % = 1.800 CHF

Ausnahmen und Steuererleichterungen

In bestimmten Fällen fällt keine oder nur eine reduzierte Handänderungssteuer an. Diese Ausnahmen sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich geregelt, umfassen jedoch häufig folgende Szenarien:

Innerhalb der Familie:
Handänderungen zwischen Ehepartnern oder von Eltern an Kinder sind oft steuerbefreit oder ermässigt.

• Bern: Steuerfreie Übertragungen zwischen Ehegatten und direkten Nachkommen.
• Solothurn: Reduzierter Satz von 1,1 % bei Übertragungen innerhalb der Familie.

Erbgang und Schenkung:
In den meisten Kantonen sind Erbgänge und Schenkungen steuerbefreit. Ausnahmen gelten z. B. in den Kantonen Aargau und Jura, wo solche Transaktionen teilweise besteuert werden.

Hauptwohnsitz:
Einige Kantone gewähren Steuererleichterungen, wenn die erworbene Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird.

• Bern: Steuerfreibetrag von 800.000 CHF für Hauptwohnsitze.
• Waadt: Reduzierter Satz bei dauerhaftem Eigengebrauch.

Gebühren in Kantonen ohne Handänderungssteuer

In Kantonen ohne Handänderungssteuer können andere Kosten anfallen. Beispiele:

• Zürich: Grundbuch- und Beurkundungsgebühr von je 0,1 % des Kaufpreises.
• Glarus: Grundbuchgebühr von 0,35 % bei Eigentumsübertragungen.
• Schaffhausen: Beurkundungs- und Eintragungsgebühr von 0,7 % des Kaufpreises.

Weitere Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf und -verkauf

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in der Schweiz fallen zahlreiche weitere Kosten an, darunter:

• Grundstückgewinnsteuer: Vom Verkäufer zu entrichten, wenn ein Gewinn erzielt wird.
• Notariatsgebühren: Liegen meist bei 0,1 % bis 0,5 % des Kaufpreises und werden oft aufgeteilt.
• Grundbuchgebühren: Je nach Kanton zwischen 0,1 % und 2 % des Kaufpreises.
• Schuldbriefkosten: Zwischen 0,3 % und 1 % der Hypothekarsumme.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vorzeitiger Auflösung einer Hypothek.

Kritik an der Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer wird oft als finanzielle Hürde für den Erwerb von Wohneigentum kritisiert. Befürworter betonen jedoch, dass sie eine wichtige Einnahmequelle für Kantone ist und öffentliche Dienstleistungen mitfinanziert. In einigen Kantonen, wie Bern, wird regelmässig über eine Abschaffung debattiert.

Wichtige Hinweise für Käufer und Verkäufer

• Frühzeitig informieren: Klären Sie die kantonalen Regelungen im Voraus.
• Vertragliche Vereinbarungen: Regeln Sie eine mögliche Aufteilung der Steuer vertraglich.
• Zusätzliche Kosten berücksichtigen: Denken Sie an Notariatsgebühren, Grundbuchgebühren und andere Kosten.

Fazit: Vorbereitung zahlt sich aus

Die Handänderungssteuer ist ein komplexes Thema mit erheblichen Unterschieden zwischen den Kantonen. Eine gründliche Planung und professionelle Beratung sind essenziell, um die Transaktion erfolgreich und kosteneffizient abzuschliessen. Informieren Sie sich rechtzeitig und nutzen Sie mögliche Steuererleichterungen, um langfristig zu profitieren.